Квартирный вопрос испортил не только москвичей. По стоимости квадратного метра в новостройке Владивосток уже обогнал Санкт-Петербург и уверенно вышел на второе место в России. Цена на недвижимость — очень обсуждаемая сегодня тема. Но главный вопрос — из чего складывается стоимость квадратного метра- часто остается без ответа. Корреспондент «АиФ-Приморье» пытался разобраться в этом.

Конечно, стоимость квартир в каждом городе разная. Причем формируется она по собственной, мало применимой к другим областям жизни формуле. Даже специалисты в области недвижимости не всегда могут объяснить механизм ценообразования, а туманно говорят о специфике отрасли. Судите сами: в двух городах могут быть совершенно одинаковые цены на продукты, товары, услуги. А стоимость квартир разительно отличается. Так, квадратный метр в новостройке в Уссурийске сложно найти дешевле 40 000 рублей. А для Дальнереченска потолок — 16,5 тысяч. Для Владивостока в свою очередь такие цены выглядят просто смехотворно.

Раз дощечка, два дощечка будет лесенка

Жителей краевой столицы цены на жилье интересуют по разным причинам: для одних это бизнес, для других — капиталовложение, а третьи же просто примеряют: по силам ли им покупка хоть самой недорогой, но зато собственной квартиры. Но каждому из них будет небезынтересно узнать, что 30, 40, а то и 50% стоимости квартиры — это цена различных сетей (вода, свет, канализация), плюс затраты на их согласование и подключение. И только остальное — стоимость самих стройматериалов и работа. Даже представителям самих строительных компаний стало очевидно, что так дальше продолжаться не может. Иначе рано или поздно их бизнес встанет. В Приморье просто не найдется столько людей, которые смогут позволить купить себе жилье по таким ценам.

Недавно крупнейшее в крае саморегулируемая организация «Альянс строителей Приморья» организовала круглый стол, на который были приглашены представители компаний-застройщиков, водоканала, энергетики, руководители Росреестра и Управления муниципальной собственности Владивостока.

— Заказчик-застройщик, построив за свой счет коммунальные сети, обращается в управление муниципальной собственности с заявлением о передаче данных сетей на баланс сетедержателя, — говорит Сергей ФЕДОРЕНКО, директор СРО «АСП». — Но этот вопрос сегодня не урегулирован нормативными актами. Простой пример. Муниципальные унитарные предприятия (водоканал, энергетики) запрашивают у заказчика пакет документов. Для признания права собственности заказчик обращается в Управление Росреестра. А оно отказывает. Говорит, что нет акта о вводе в эксплуатацию на конкретный линейный объект. Но такой акт оформить невозможно, так как нет разрешения на строительство инженерных сетей. А разрешение на строительство оформить не получается без оформленных прав на земельный участок под сети. Получается замкнутый круг.

А воз и ныне там

Представители городской администрации подтвердили то, о чем говорят строители. На все инженерные сети застройщикам надо получать свидетельство о регистрации. Но были и другие мнения.

— Таким линейным объектам вообще не требуются госрегистрация, — считает в свою очередь руководитель Управления Росреестра по Приморскому краю Евгений Русецкий. -Они должны приниматься на баланс Муниципальных унитарных предприятий (МУП) без права собственности, как это было раньше.

Представители МУП «Владивостокское предприятие электросетей» возражают. Акт осмотра и разрешение на допуск в эксплуатацию должны быть. А Росреестр должен регистрировать право собственности.

В общем, у каждого из чиновников — своя правда. В сухом остатке итог. Ведомства не могут договорится между собой. А единого нормативного акта нет. Хотя Президент России Дмитрий Медведев давно дал команду. Для облегчения строительства жилья, снижения его стоимости сетями должны заниматься власти. А все остальное — забота подрядной организации. Но в реальности пока что решения проблемы нет.

А есть еще и экспертизы

Если вы думаете, что после сдачи новостройки проблемы у строителей домов заканчиваются, то сильно ошибаетесь. Надо постоянно получать дополнительные «бумажки».

Речь идет об обеспечении пожарной безопасности зданий. Никто не спорит — дело это важное и нужное. Но в разумных пределах. С 1 мая 2009 года, после принятия соответствующего федерального закона, появилась новая форма оценки соответствия объектов требованиям пожарной безопасности. Это своего рода альтернатива государственному пожарному надзору.

— Процедура оценки рисков подразумевает комплекс мероприятий, в который в обязательном порядке включается полный анализ документов, — пояснил «АиФ-Приморье» ведущий эксперт ООО «АудЭкс Групп» Сергей Матюхин. — Оценивается насколько пожароопасен объект, проверяется соответствие документации техническим регламентам, насколько правильно проведены расчеты, экспертизы, испытаний.

Компаний, имеющих право на осуществление такой оценки, на Дальнем Востоке сейчас немного: одна на Камчатке, две в Хабаровском крае и одна сейчас появилась Приморье. Но речь не об этом. А о том, что строителям за все дополнительные экспертизы и проверки приходится платить.

Ведь независимая оценка пожарных рисков принципиально отличается от проверок государственного пожарного надзора. В первом случае целью является определение текущего состояния здания, разработка комплекса мероприятий для приведения его в соответствие с требованиями госпожарнадзора. Во втором — плановые проверки надзорных органов направлены на выявление нарушений в системах пожарной безопасности с последующим применением к нарушителям санкций. Штрафы, к слову, тоже не маленькие.

— За выявленное нарушение требований пожарной безопасности на юридическое лицо накладывается штраф размером до 500 000 рублей, — сообщил государственный инспектор по пожарному надзору в Приморском крае Алексей Сергеев.

Также Алексей Сергеевич отметил, что при составлении графика плановых проверок государственного пожарного надзора учитывается наличие акта о проведении проверки независимой аудиторской компанией. То есть от независимой экспертизы все равно никуда не уйти.

Еще один актуальный вопрос — энергоаудит на объектах недвижимости. Вопрос проведения энергоаудита очень актуален именно сейчас, — считает зав. кафедрой теплогазоснабжения и вентиляции ДВГТУ Алла Штым. — В соответствии с Федеральным законом «Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности», каждый объект дом должен иметь энергетический паспорт. И санкции за неисполнение этого закона начнутся уже в 2012 году.

Кому-то может показаться, что все эти сугубо технические вопросы интересны только самим строителям. На самом деле, это далеко не так. Каждая бумажка, каждая процедура согласования — это дополнительные затраты. И в конечном итоге все затраты строителей оплачивает простой человек. Стоит ли после этого удивляться, что цены на жилье у нас падать не собираются?